Resumen: Se reclama de la Sociedad de Garantía Recíproca, como avalista , por la Ley 57/1968, la restitución de cantidades para compra de vivienda; la sentencia de primera instancia estimó la demanda; recurrió en apelación la demandada, y la sentencia estimó el recurso porque la avalista no había podido controlar los pagos al no ingresarse en la cuenta de la promotora vinculada al aval. Recurren en casación los demandantes y la sentencia de la Sala estima el recurso, conforme a la reiterada doctrina jurisprudencial de que la responsabilidad del avalista de la Ley 57/1968, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, de forma que la avalista debe responder aunque los anticipos no se ingresaran en una cuenta bancaria de la promotora. No procede aplicar en este caso la doctrina de las SSTS 1/2020 de 8 de enero y otras, en este caso se condena porque sí se hizo referencia expresa en el contrato a la Ley 57/1968, así como a la garantía de devolución de los anticipos, y en la póliza de afianzamiento se especificó que se concertaba para la concreta promoción a la que pertenecía la vivienda comprada.
Resumen: Ley 57/1968. Póliza colectiva para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Falta de emisión de los certificados individuales. Los demandantes, compradores de una vivienda en construcción, reclamaron del banco demandado, como avalista colectivo de la promotora, la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de su vivienda. La sentencia recurrida había desestimado la demanda con fundamento en que el banco no había podido controlar los pagos porque no se ingresaron en la cuenta de la entidad avalista. Recurren los demandantes. La sala estima el recurso. Recuerda que la responsabilidad del avalista de la Ley 57/1968, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y que su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, de forma que la avalista debe responder aunque los anticipos se hicieran en efectivo al vendedor y no se ingresaran por este en una cuenta abierta a su nombre en la entidad avalista o en otra entidad. Comienzo del devengo del interés legal: desde la fecha de cada anticipo, por tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios.
Resumen: Ley 57/1968. Es aplicable a una cooperativa de viviendas titular del derecho de superficie sobre el suelo en el que se debían construir las viviendas adquiridas por los socios para fines residenciales. La conclusión del tribunal sobre el derecho al que correspondían los pagos de los demandantes -arrendamiento y no un derecho real de superficie- no es coherente. Se trataba de una única vivienda y en el propio contrato figuraba que iba a destinarse a residencia. Responsabilidad de la entidad de crédito demandada, conforme al art. 1-2.ª de dicha ley, por la totalidad de las aportaciones ingresadas en cuentas de la promotora en dicha entidad. La Ley 57/1968 establece una responsabilidad legal específica de las entidades de crédito que no cabe confundir con la de la entidad garante (avalista o aseguradora) y que nace del incumplimiento por la entidad de crédito de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor en la propia entidad de crédito, de modo que la efectividad de dicha responsabilidad no depende de que la cuenta en que se ingresen las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda sea la especial a que se refiere la norma sino únicamente de que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción. Devengo del interés legal: es remuneratorio de las cantidades anticipadas y, por tanto, exigible desde cada anticipo.
Resumen: Los compradores de una vivienda en construcción reclamaron de los cuatro bancos demandados el reintegro de las cantidades anticipadas a la promotora, más los intereses de los anticipos desde las fechas de las entregas; en todos los casos conforme al art. 1.2 de la Ley 57/68 y, en el caso de una de las demandadas, también por su condición de avalista colectiva. La demanda ha sido estimada en las instancias frente a tres demandadas, entre ellas la recurrente en casación. La sala declara que el modelo de conducta al que se debe acomodar el banco no es el del buen padre de familia, sino el más exigente de comerciante experto que ejerce normalmente actividades de financiación y que, en el caso de descuento de efectos cambiarios, puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor descontatario sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas. No encuentra justificación para eximir al banco de indagar a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas de letras de cambio que descuenta al promotor y cuyo importe, menos el descuento, ingresa en una cuenta titularidad del promotor; más cuando es práctica bancaria que, en la ejecución de los contratos de descuento, el banco descontante indague sobre la naturaleza de la actividad del cliente descontatario y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas. Se desestima la casación.
Resumen: Los compradores de una vivienda en construcción reclamaron de los cuatro bancos demandados el reintegro de las cantidades anticipadas a la promotora, más los intereses de los anticipos desde las fechas de las entregas; en todos los casos conforme al art. 1.2 de la Ley 57/68 y, en el caso de una de las demandadas, también por su condición de avalista colectiva. La demanda ha sido estimada en las instancias frente a tres demandadas, entre ellas la recurrente en casación. La sala declara que el modelo de conducta al que se debe acomodar el banco no es el del buen padre de familia, sino el más exigente de comerciante experto que ejerce normalmente actividades de financiación y que, en el caso de descuento de efectos cambiarios, puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor descontatario sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas. No encuentra justificación para eximir al banco de indagar a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas de letras de cambio que descuenta al promotor y cuyo importe, menos el descuento, ingresa en una cuenta titularidad del promotor; más cuando es práctica bancaria que, en la ejecución de los contratos de descuento, el banco descontante indague sobre la naturaleza de la actividad del cliente descontatario y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas. Se desestima la casación.
Resumen: La sentencia recurrida estima el recurso de apelación interpuesto por la comunidad demanda y, revocando la sentencia de primera instancia, desestima la demanda formulada por varios propietarios ejercitando una acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva sobre los espacios existentes bajo los apartamentos de su propiedad; y una acción de nulidad y, subsidiariamente, de anulabilidad, de dos acuerdos comunitarios. La Audiencia desestima la acción declarativa de dominio, porque los locales litigiosos se han construido en el subsuelo, y este es un elemento común por naturaleza que no cabe adquirir por prescripción ordinaria ni extraordinaria; además, aunque se considerase un elemento común por destino, tampoco resultaría posible su usucapión, ya que no se ha producido el acto de desafectación necesario para ello; y la acción de impugnación del mencionado acuerdo comunitario, porque no infringe la ley, ya que los demandantes carecen de derechos de propiedad sobre los espacios litigiosos, que han sido construidos en terreno común que no les pertenece privativamente. La sala desestima el recurso de casación, respecto de la acción declarativa de dominio, porque no se justifica el interés casacional y porque el recurso hace supuesto de la cuestión, no atacando la ratio decidendi de la sentencia; también rechaza el motivo referido a la nulidad del acuerdo, pues no nos encontramos ante un acuerdo impugnable, ya que lo acordado fue una propuesta de fin de negociación.
Resumen: Ley 57/68. Responsabilidad de la entidad de crédito que percibe anticipos en la cuenta de la sociedad mercantil identificada en el contrato no como promotora sino como "titular de los derechos de venta" de las viviendas de la promoción a la que pertenecía la comprada por el demandante. En la transferencia realizada por el comprador en libras esterlinas no se indicó concepto alguno. Lo relevante no es la denominación formal de quien reciba los anticipos, sino su responsabilidad frente al comprador por recibirlos. De otro modo, la enérgica protección que la Ley 57/1968 dispensa a los compradores de viviendas en construcción podría burlarse fácilmente solo con crear entidades interpuestas que, arrogándose derechos del promotor, eludieran en cambio las obligaciones propias de este, especialmente su responsabilidad por la percepción de los anticipos. La responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador; no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso.
Resumen: Propiedad Horizontal. Legitimación activa para defender los intereses de la comunidad de propietarios del presidente de la comunidad, por carecer, al tiempo de interposición de la demanda, de la autorización previa de la junta de propietarios respecto al ejercicio de las acciones judiciales deducidas. La comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica aunque goza de la capacidad para ser parte en los procesos civiles; es decir, de poder ocupar la posición jurídica de demandante o demandado. No obstante su comparecencia en juicio se deberá hacer efectiva a través del presidente de la comunidad. La efectividad de las facultades representativas del presidente exige la autorización de la junta de propietarios. La falta de representación es subsanable mediante ratificación de los interesados. En el presente caso se admite la legitimación del presidente, aun sin autorización de la junta, por cuanto su actuación era urgente ya que mediante la ejecución de un acto nulo de pleno de derecho, seudo acuerdo adoptado en una reunión paralela a la junta de propietarios, se produjo una situación de bicefalia en la comunidad de vecinos, totalmente incompatible con la LPH. Caducidad. Siendo el acto impugnado nulo de pleno derecho no es posible su ratificación, siendo imprescriptible. Dicho acto puede ser impugnado por cualquiera que ostente un interés legítimo como es el de la comunidad de propietarios.
Resumen: Ley 57/68. Se plantea la responsabilidad de la entidad de crédito receptora de anticipos en la que se perciben anticipos en la cuenta de la sociedad mercantil identificada en el contrato no como promotora sino como titular de los derechos de venta de las viviendas de la promoción a la que pertenecía la comprada por el demandante. En la transferencia realizada por el comprador en libras esterlinas no se indicó concepto alguno. Lo relevante no es la denominación formal de quien reciba los anticipos, sino su responsabilidad frente al comprador por recibirlos. De otro modo, la enérgica protección que la Ley 57/1968 dispensa a los compradores de viviendas en construcción podría burlarse fácilmente solo con crear entidades interpuestas que, arrogándose derechos del promotor, eludieran en cambio las obligaciones propias de este, especialmente su responsabilidad por la percepción de los anticipos. La responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador; no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso
Resumen: Propiedad horizontal. Legitimación activa para impugnar acuerdos de la junta de propietarios. La Sala reitera la doctrina en aplicación del art. 18.2 LPH: i) de que constituye una regla de legitimación activa que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios el estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad de propietarios o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas; y ii) que esta exigencia admite la excepción de que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cuando se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios. En concreto, en el caso examinado, la Sala, con desestimación del recurso de casación, aprecia que el acuerdo adoptado viene a implicar el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a las que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, con relación a las plazas de aparcamiento, por lo que la impugnación por los demandantes era factible a tenor del art. 18.2 LPH y su interpretación jurisprudencial.
